Mit érdemes tudnom a közös tulajdonról?

Forrás: Ez jogos | 2018 június 8.

Szia Réka! A barátnőimmel azon gondolkozunk, hogy veszünk egy ingatlant közösen, amiben aztán együtt is szeretnénk élni. Ez úgy valósulna meg tehát, hogy a lakás a közös tulajdonunkba kerülne. Ez nagyon szépen és jól hangzik, meg így mindannyian tudunk pénzt is spórolni, de azt nem igazán tudjuk, hogy milyen szabály vonatkozik a közös tulajdonra, illetve arra, hogyha esetleg majd szeretnénk ezt megszüntetni, akkor arra milyen lehetőségünk van. Köszönjük előre is a válaszod! Bia

US Getty Images

Mivel a közös tulajdon és annak a megszüntetése egy eléggé hosszadalmasan fejtegethető téma, ezért erről kettő bejegyzést is olvashatsz a blogomban. A mostaniban a közös tulajdon jellemzőit fogom bemutatni alapjaiban, a következőben pedig a megszüntetéséről lesz szó.

A Polgári Törvénykönyv alapán akkor beszélünk közös tulajdonról, ha a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. Példaként említeném itt azt, hogyha többen örökölnek meg valamit; vagy ha többen közösen vesznek egy ingatlant vagy autót (akár házastársak esetén is erről beszélhetünk). Ezek elég gyakori esetek, hiszen nem mindenkinek van arra pénze, hogy egymaga vásároljon meg egy ingatlant vagy telket, tehát sokszor az emberek a célszerűség miatt is ehhez az eszközhöz fordulnak. Azt is érdemes lehet tisztázni, hogy az is lehetséges, hogy az egyik fél csak 10%-ot, egy másik 30%-ot, a harmadik pedig 60%-ot fizet, és akkor a tulajdoni hányadok is ennek megfelelően alakulnak. Öröklés esetén is lehetséges az, hogy a tulajdonostársak egymástól eltérő tulajdoni hányadokat örökölnek.

Azt fontos látnod, hogy tulajdoni hányadok a közös tulajdon esetén csak eszmei hányadok, tehát nem arra kell ebből következtetned, hogy a dolog meg van osztva a tulajdonostársak között fizikai értelemben. Közös tulajdon esetén ugyanis minden tulajdonostárs gyakorolhatja az egész dologra nézve a tulajdonosi jogokat, de persze korlátozásokkal ahhoz képest, mintha csak ő lenne az egyedüli tulajdonos. Ilyenkor fontos az, hogy valamilyen módon szabályozzátok azokat a viszonyokat, amelyek közöttetek, mint tulajdonostársak között állnak fenn. Például, ha egy ingatlant vesztek meg többen, akkor fontos megállapodnotok arról, hogy mely részeit ki használhatja és hogyan stb. De ugyanígy, ha például az egyik barátnőddel egy autót vesztek közösen, akkor meg kell állapodnotok a használatról, ami akár az is lehet, hogy egy évig te használod, aztán majd egy évig a másik fél. Ez a megállapodás mindenképpen szükséges, mert, ha ilyen nem jön létre, akkor ha valamelyik tulajdonostárs kéri, a bíróság fogja azt szabályozni.

Alapvetően a dolgot érintő kérdésekben szótöbbséggel lehet döntést hozni. Nyilván, ha csak ketten vagytok tulajdonosok, és ellenkező álláspontot képviseltek, akkor ez nem tud megvalósulni; de ha például hárman vagytok, akkor kettőtök egyetértése már elég a döntés meghozásához. Azt mindenképp tudnod kell még, hogy az épület szükséges karbantartására vonatkozó, állagmegóváshoz és fenntartáshoz feltétlenül szükséges kiadásokat a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk arányában kell fizetni.

Te a saját tulajdoni hányadoddal teljesen szabadon rendelkezhetsz, tehát azt el is adhatod akár. Ilyenkor viszont a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg, ami azt jelenti, hogyha egy teljesen idegen személy tesz egy ajánlatot a tulajdoni hányadodra, akkor ezt az ajánlatot a többi tulajdonostárssal mindenképp közölnöd kell, ők pedig eldönthetik, hogy élnek-e ezzel a jogosultságukkal. Ha nem, akkor persze az idegen személy megveheti a te tulajdoni hányadodat.

Amennyiben mondjuk együtt laksz a többi tulajdonostárssal, és ők sértik a te joggyakorlásodat, akkor a birtokvédelem és a tulajdonvédelem ugyanúgy megillet velük szemben, mintha csak a te tulajdonod lenne a lakás. Ilyenkor ugyanazokkal az eszközökkel élhetsz, amelyeket egy korábbi bejegyzésemben már részletesen kifejtettem (link). A lényege gyorsan összefoglalva annyi, hogy amennyiben azt érzed, hogy téged szükségtelenül zavarnak, vagy a birtoklásban jogalap nélkül háborgatnak (pl.: nem tudod miattuk használni a lakást), akkor ha gyors megoldást szeretnél, az a legjobb, ha a jegyzőhöz fordulsz.  Bírósághoz is lehet persze fordulni, de elsőkörben mindenképp a jegyzőt javasolnám a gyorsaság és célszerűség miatt.  Ha a jegyző igazat ad neked, akkor a jogsértő másik tulajdonostársat el fogja tiltani a sértő magatartástól.

A közös tulajdon jó dolog, amennyiben pénzt szeretnél spórolni, de nem szabad azt elfelejteni, hogy vannak olyan élethelyzetek, amikkel előre nem tudsz számolni. Éppen ezért mielőtt valakivel vagy valakikkel közösen vásároltok meg valamilyen tárgyat, érdemes a jogi kereteket átgondolni, és felkészülni arra is, hogy mi lesz akkor, ha esetleg nem lesz felhőtlen a viszony köztetek.