Ezzel jár, ha valakinek elővásárlási joga van

Forrás: Ez jogos | 2019 március 8.

Szia Réka! Azzal a problémával fordulnék hozzád, hogy szeretném eladni a lakásomat, ami egy társasházban található, és a vevő tulajdonképpen már meg is van, de ma világosított fel a szomszédom, hogy a társasházban a lakásokra a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van. Kicsit kétségbeestem, mert nem tudom, hogy most mi a teendőm… Segítenél kérlek, hogy ilyenkor mit kell tennem, illetve hogy ez az elővásárlási jog pontosan mit is jelent? Most akkor nem adhatom el a lakásomat annak a vevőnek, akit én találtam? Olívia

Fotó: US Getty Images

Persze logikus, hogy azt gondolod, hogy mindenki annak adja el a dolgait, ingatlanait, akinek csak akarja… de van olyan szabály, ami ezt némileg megcáfolja, és nem árt, hogyha ezzel tisztában vagy, ezért ebben a bejegyzésben most az elővásárlási jog legfontosabb szabályait fogom bemutatni neked.

Azt fontos talán rögzíteni még a legelején, hogy az elővásárlási jog adásvételi szerződéshez kapcsolódhat, csak ebben az esetben merülhet fel. Ha már más szerződés van, mint például egy ajándékozási szerződés, akkor az elővásárlási jog nem számít.

Mostanában sokszor hallottam olyanról, hogy valaki olyan ingatlant vett meg, amin valaki másnak elővásárlási joga volt, és ezért kicsit hosszabb volt a procedúra, mint egyébként lett volna. Sokan éppen ezért megijednek ettől, és kapásból nemet mondanak az ilyen ingatlanokra. Pedig valójában nem okoz ez olyan nagy problémát.

Az elővásárlási jog létrejöhet szerződéssel és jogszabály alapján is. Fontos lehet tudnod, hogy az elővásárlási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. Gyakori például az, hogy társasházakban az alapító okirat úgy rendelkezik, hogy a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van az ingatlanok tekintetében. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog tipikus példája pedig a közös tulajdon. Ilyenkor a tulajdoni hányadra elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat.

Amikor a tulajdonos egy harmadik személynek – olyannak, akinek nincs elővásárlási joga – adná el a dolgot, akkor mielőtt azt az ajánlatot elfogadná, amit ez a személy tett, az elővásárlási jog jogosultjának ezt teljes terjedelemben, minden részletre kiterjedően a tudomására kell hoznia. Ilyenkor pedig a jogosultnak el kell döntenie azt, hogy ilyen feltételek mellett meg akarja-e venni a dolgot vagy sem. Hogyha a jogosult erre az ajánlatra igent mond, akkor a harmadik személy kikerül a képből, és a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között fog létrejönni. Láthatod tehát, hogy attól nem kell félni, hogy csak azért, mert valamin elővásárlási joga van valakinek, te mint tulajdonos, rosszabbul járhatnál. Hiszen az adott dolgot minden gond nélkül eladhatod másnak a megegyezésetek szerint, kivéve, ha az elővásárlásra jogosult is meg akarja venni ugyanezen feltételek mellett. Tehát te azt kapod így is, úgy is a dologért, amit kapni szeretnél. Vagyis: az elővásárlásra jogosult csak és kizárólag ugyanazokkal a feltételekkel szerezheti meg a tulajdonjogot, mint amit a kívülálló potenciális vevő már felajánlott. Szimplán annyival van több kötelezettséged egy ilyen helyzetben, hogy közölnöd kell a jogosulttal, hogy el akarod adni a dolgot harmadik személynek, és az ajánlatot ismertetned kell vele. Nem kell viszont közölni az ajánlatot a jogosulttal abban az esetben a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint, hogyha ez a jogosult tartózkodási helye, vagy egyéb körülmény miatt ’aránytalan nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna’.

Ez a gyakorlatban egyébként úgy szokott kinézni, hogyha vannak elővásárlásra jogosultak, akkor ilyenkor be kell tőlük szerezeni a lemondó nyilatkozatot, ami arról szól, hogy nem kívánnak ezzel a jogukkal élni, vagyis nem kívánják megvásárolni az ingatlant egy harmadik személy által kínált vételáron. Ha viszont valaki a tájékoztatást elmulasztja, akkor a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy ilyenkor az, akinek elővásárlási joga van, és az ebből eredő igényeit érvényesíteni akarja, azt megteheti harminc napon belül attól az időponttól számítva, hogy a szerződéskötésről tudomást szerez. Hogyha tehát szeretné megvenni a dolgot, akkor azt megteheti, de csak abban az esetben, hogyha a vevő ajánlatát (vagyis az összeget, amit ő fizetett a dologért) elfogadja, és emellett pedig azt is igazolnia kell, hogy ezt ki is tudja fizetni, vagyis igazolja a teljesítőképességét. Ha viszont három év eltelik a szerződéskötéstől, akkor utána már semmilyen módon nem érvényesítheti az igényeit.

Azt javaslom, hogy a megfelelő tájékozódás miatt, ha te vagy az, aki lakást tervez venni, akkor pont az elővásárlási jog miatt mindenképp nézd meg a társasház alapító okiratát, és még ennél is fontosabb, hogy mindenképp nézd meg a tulajdoni lapot! Általában az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik az elővásárlási jogot, de előfordulhat, hogy mégse kerül bele, ezért nem árt a körültekintő információszerzés, mielőtt bármit megvennél.

Lehet, hogy felmerült benned a kérdés, hogy mi van akkor, ha több elővásárlásra jogosult van, akik kívánnak is élni e jogukkal. Ilyen esetben a jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésest. Ha pedig mindegyik szerződésen alapul, akkor amelyik korábban keletkezett, az megelőzi a későbbit.

Jó, ha tudod, hogy előfordulhat, hogy az elővásárlási jogot úgy próbálják meg kijátszani, hogy ajándékozási szerződésnek, vagy csereszerződésnek álcázzák részben, vagy egészben. Ilyenkor hogyha felmerül a kétség, hogy vajon a szerződés célja valóban az ajándékozás/csere, vagy inkább csak az adásvételt leplezik, e kérdésben a bíróság esetről-esetre vizsgálja meg, hogy ezzel vajon a cél csak az elővásárlási jog kijátszása volt, vagy sem. Egy biztos: habár tartani nem kell az elővásárlási jogtól, azért minden esetben érdemes körültekintően eljárni!

Blogleírás

Ez jogos! - A Cosmopolitan hivatalos blogja, melynek szerzője a Samsunggal közös pályázatunk nyertese, Babják Réka. „Jelenleg a Pázmány Péter Katolikus Egyetem joghallgatója vagyok, és még Dr. Szöszinél is szenvedélyesebben imádom a jogi ügyeket. Szeretném, ha ez a blog interaktív lenne, ezért hogyha bármilyen kérdésed van, esetleg olyan helyzetbe kerültél, amikor nem tudtad, hogy milyen jogaid vannak, írd meg nekem a cosmopolitan.hu@centralmediacsoport.hu e-mailcímre!